Prêt immobilier : déterminer votre capacité d’emprunt

Un prêt immobilier ne s’obtient pas du jour au lendemain. En effet, il est important de pouvoir déterminer les mensualités, les taux, etc. Avant que vous n’entamiez votre projet d’achat immobilier, vous devez connaître votre capacité d’emprunt. Cela vous permet d’identifier votre taux d’endettement et de déterminer le montant à emprunter.

Pourquoi vérifier sa capacité d’emprunt

Pour franchir les étapes d’un achat immobilier sans problème, il est recommandé d’anticiper les différentes possibilités. Vous devez ainsi pouvoir estimer avec précision le montant des mensualités de remboursement, le taux effectif global (TAEG), le coût global du prêt, etc. Afin de déterminer votre budget immobilier et ainsi le type de bien que vous pourrez acheter, vous avez besoin de simuler différents montants de crédit. Il existe des simulateurs de prêt immobilier qui permettent de vérifier sa capacité d’emprunt gratuitement. La capacité d’emprunt consiste à vérifier sa capacité à emprunter de l’argent (logique), mais surtout à le rembourser : c’est la somme d’argent finale que vous pourrez demander à une banque ou une autre institution de crédit pour un prêt immobilier. Elle va conditionner votre capacité à obtenir ce prêt, et donc, à pouvoir acheter le bien. Évidemment, ce n’est pas l’unique critère qui sera pris en compte, il va toutefois permettre de connaître le montant à emprunter et les taux possibles.

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C’est le reste à vivre qui va déterminer le montant de vos mensualités de remboursement et la durée de votre prêt immobilier. Pour accorder un prêt, les établissements bancaires accorderont une attention particulière à ce montant, la somme qui vous reste après déduction de toutes vos charges. Elle se traduit aussi par un taux d’endettement exprimé en % qui ne doit pas dépasser les 33%.

Comment calculer le prix d’un prêt

Pour calculer votre capacité d’emprunt, on soustrait vos charges fixes à vos revenus fixes. La formule est simple : capacité d’emprunt = vos revenus – vos charges fixes. Bien sûr, calculer sa capacité d’emprunt n’est pas aussi simple que cela. D’où l’intérêt des calculatrices de capacité d’emprunt. Celle-ci dépend de plusieurs critères :

  • le montant d’apport personnel
  • le taux d’endettement
  • le type de prêt
  • la durée de remboursement
  • le montant des mensualités
  • les crédits en cours
  • l’âge et l’état de santé de l’emprunteur
  • ses habitudes de gestion (finances saines)
  • ses actifs, etc.
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Lors du calcul de votre budget immobilier, vous devez veiller à bien tenir compte des frais de notaires et des frais d’agence : ils ne font en général pas partie du prêt. De la même manière, vous devez prendre en compte le montant de l’assurance emprunteur obligatoire, non compris dans les offres de prêt proposées. Son prix peut être élevé selon votre âge et votre état de santé. De ce fait, utilisez un simulateur de capacité d’emprunt qui tient compte de ces critères et comparez les assurances emprunteur pour en trouver une moins chère. Enfin, vérifiez les pénalités de remboursement anticipé. Selon votre situation, vous pourriez être amené à rembourser plus vite votre emprunt, mais cela peut vous coûter cher.

Vous aurez ainsi le coût total d’un prêt, d’un côté votre capacité d’emprunt et de l’autre le prix final que vous allez payer pour qu’on vous prête cette somme.

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